Kako provjeriti prodavača stana. Šta trebate znati kada kupujete stan na sekundarnom tržištu: vrijedi obratiti pažnju i pažljivo provjeriti. Kada je potrebna notarska transakcija?

Kupovina stambenog prostora na sekundarnom tržištu nekretnina uključuje mnoge rizike. Kako ne biste upali u zamku prevaranta, prije sklapanja transakcije potrebno je provjeriti pravnu čistoću stana. Mnoge kompanije za nekretnine nude ovu uslugu. Reći ćemo vam kako samostalno provjeriti čistoću stana, vlasnika i dokumenata prije kupovine kuće.

○ Nezavisna provjera “čistoće stana.”

Nije potrebno kontaktirati agente za nekretnine radi provjere. Sve potrebne radnje možete izvršiti sami. U početnoj fazi potrebno je zatražiti i provjeriti dokumente.

○ Koji dokumenti potvrđuju vlasništvo.

Možete potvrditi da je vlasništvo pravno registrovano koristeći jedan od sljedećih dokumenata:

Ugovor o prodaji, zamjeni, zakupu.
Nasljedni list.
Ugovor o poklonu.
Potvrda o privatizaciji.
Sudska odluka kojom se priznaju vlasnička prava.

Prodavac mora imati jedan od ovih dokumenata uz potvrdu o vlasništvu ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (ako je pravo upisano od 2017. godine).

○ Koje dokumente tražiti od prodavca.

Pored dokumenta koji daje osnov za nastanak imovinskih prava, prodavac Vam mora dostaviti:

Opšti pasoš i drugi identifikacioni dokument (na primjer, vozačka dozvola).
Potvrda o vlasništvu ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.
Prošireni izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.
Izvod iz kućne knjige.
Tehnički plan stana.
Katastarski pasoš.
Izvodi sa ličnih računa na koje se prenose uplate za komunalne usluge.
Potvrde psihoneuroloških ambulanti i ambulanti (ako prodavac nema vozačku dozvolu).

Da biste se zaštitili, morate pažljivo provjeriti sve gore navedene dokumente. Zatražite originale. Ne bi trebalo da pokazuju znakove korekcije ili mrlje. Ako ih ima, potrebno je ovjeriti izvršene promjene. Provjerite potpise i pečate vladinih agencija.

○ Gdje kontaktirati.

Neophodnu dokumentaciju može dobiti samo sadašnji vlasnik ili njegov zastupnik na osnovu ovjerene punomoći.

Da biste dobili izvod iz kućne knjige sa spiskom svih građana prijavljenih u stanu, potrebno je kontaktirati kompaniju za upravljanje koja opslužuje kuću ili teritorijalnu ispostavu FMS-a.

Prošireni izvod iz Jedinstvenog državnog registra s podacima za posljednjih 20 godina izdaje Rosreestr ili MFC. Ovaj dokument se može naručiti i daljinski na službenoj web stranici Rosreestra.

Ako prodavač nema tehničku dokumentaciju, ili ne odgovara stvarnosti, trebate kontaktirati BTI ili MFC kako biste dobili potrebne papire.

○ Koje podatke treba provjeriti.

Morate obratiti pažnju na sljedeće karakteristike:

Broj osoba prijavljenih u ovom stambenom prostoru. Važno je saznati da li među prijavljenim građanima ima onih koji stvarno ne borave zbog služenja vojnog roka, koji se liječe na psihijatrijskoj klinici, žive u staračkom domu ili izdržavaju kaznu u zatvoru.
Dostupnost dugova za plaćanje stambenih i komunalnih usluga.
Vjerovatnoća potraživanja imovinskih prava od drugih lica.
Da li je izvršeno bilo kakvo preuređenje? Ako jeste, da li su svi dokumenti pripremljeni u skladu sa zakonom?
Da li su maloljetni građani prijavljeni i da li su trenutno prijavljeni? Ako su prethodno bili otpušteni, pobrinite se da njihova prava nisu povrijeđena.
Prisustvo tereta. Ako je stan predmet zaloge, izdaje se, uhapšen je itd., postoji mogućnost odbijanja državne registracije transakcije.
Informacije o stambenoj zgradi. Važno je saznati da li je planirano rušenje objekta u bliskoj budućnosti, da li je nesigurno, kada je kuća puštena u funkciju, da li su izvršene popravke i kada će se izvoditi novi radovi.

Recimo vam detaljnije šta tačno treba provjeriti.

○ Prava trećih lica na stambeni prostor.

U ovoj fazi provjere bit će potrebna četiri dokumenta - potvrda o vlasništvu, osnov za nastanak imovinskih prava, prošireni izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina i izvod iz matične knjige. Ako je vlasništvo upisano nakon januara 2017. godine, uobičajeni certifikat možda neće biti dostupan. U ovom slučaju, činjenica registracije potvrđuje se izvodom iz Jedinstvenog državnog registra.

Uvjerite se da su imovinska prava stečena legalno. Pažljivo proučite dokument koji daje osnovu za stvaranje prava – datum stupanja na snagu, posebne uslove, ispravnost izvršenja.

Posebna pažnja je potrebna da se provjeri zakonitost prava ako je stan naslijedio prodavac. Ako su povrijeđena prava drugih nasljednika, oni mogu podnijeti tužbu za preraspodjelu nasljedstva.

Dobro je ako je prodavac stekao vlasništvo prije više od tri godine. U ovom slučaju, praktično nema šanse da će vaša transakcija biti osporena u budućnosti. Ovo je predviđeno građanskim pravom.

Tačka 1. čl. 181 Građanskog zakonika Ruske Federacije:
“Zastarelost potraživanja za primenu posledica ništavosti ništavog posla i proglašenje takvog posla nevažećom je tri godine. Zastarelost ovih potraživanja počinje da teče od dana kada je započelo izvršenje ništavnog posla, a u slučaju da potraživanje podnosi lice koje nije strana u prometu, od dana kada je to lice saznalo ili je trebalo da poznato za početak njegovog izvršenja.”

Ako je stan ranije privatizovan, važno je saznati da li je bilo drugih učesnika u ovom procesu. Prodavac mora imati zvanično formalizovano odbijanje da učestvuje u privatizaciji.

Druga važna tačka su registrovane osobe. Podaci o prijavljenim građanima nalaze se u izvodu iz matične knjige. U idealnom slučaju, svi stanovnici bi trebali biti odjavljeni. Kada je neko registrovan u trenutku pregleda, uverite se da neće biti problema sa ispuštanjem. Ako je neko prijavljen, a trenutno je u zatvoru, u staračkom domu i sl., bolje je da odbije kupovinu ovog stana. Takvi građani u budućnosti mogu podnijeti zahtjev za stambeno zbrinjavanje.

Treća tačka je prisustvo tereta. Ove informacije su sadržane u izvodu iz Jedinstvenog državnog registra. Stan ne smije biti predmet hipoteke, zapljene, zakupa ili zakupa. U suprotnom, vaša transakcija možda neće biti registrirana u Rosreestru, ali čak i ako se to dogodi, vaša prava kao vlasnika bit će ograničena pravima trećih strana.

○ Istorija stana.

Svi podaci o promjenama vlasnika, sklapanju transakcija u vezi sa stanom, hapšenjima, sporovima i teretima sadržani su u proširenom izvodu iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Na šta treba obratiti posebnu pažnju?

Ako je stan često mijenjao vlasnika na osnovu kupoprodajnih ugovora, vjerovatno je da postoje pravni problemi i da vas prodavac pokušava obmanuti. Bolje je pronaći drugu opciju ulaganja.

Ako je stan bio predmet sporova ili zapljene u protekle tri godine, tražite od prodavca da dostavi sudske odluke koje su stupile na snagu. Ovo će osigurati da on zaista ima pravo na prodaju imovine.

Bitna je i cijena stana. Ako je znatno niža od sličnih ponuda na tržištu, to znači da ga vlasnik želi što prije prodati. I ovo je nešto o čemu treba razmišljati. Najvjerovatnije je u stanu počinjen zločin ili nije pravno čist.

Kupovina stana je veoma ozbiljna i odgovorna stvar. Kupci najčešće povjeravaju pripremu dokumenata iskusnim stručnjacima i pravnicima, jer su oni kompetentniji u takvim stvarima. Ali usluge takvih stručnjaka nisu jeftine i niko ne garantuje njihovo poštenje. Ako ste odlučili kupiti stan bez posrednika (na kraju krajeva, možete uštedjeti značajnu količinu novca), tada morate proučiti pravnu stranu pitanja i samostalno provjeriti čistoću stana.

Sadržaj stranice

Kako provjeriti pravnu čistoću stana

Provjerite autentičnost i ispravnost dokumenata.
Provjerite prodavca (poštenje, zdrav razum).
Provjerite ima li drugih zakonskih podnositelja zahtjeva za stan (supružnik, djeca, nasljednici, privremeno otpuštena lica).
Provjerite sam predmet kupovine (da li postoji neka nelegalna pregradnja, da li je kuća podložna rušenju i sl.).
Provjerite stan ima li tereta.
Provjerite stan ima li dugovanja za režije.
Provjerite historiju stana (koliko puta je prodat i zašto).

Zašto provjeriti pravnu čistoću stana?

Na prvi pogled, prilikom potpisivanja ugovora, može se činiti da je sve u redu. Dokumenti su prisutni, kompletirani po potrebi, novac prebačen, papiri potpisani i sada ste vlasnik stana i ništa i niko vam ne prijeti. Međutim, ima slučajeva da vam stan koji ste kupili bude oduzet na sudu, a novac vam niko ne vraća. To je moguće kada sud odluči da je transakcija bila nezakonita i poništi je. Da biste izbjegli takve probleme, morate znati pod kojim okolnostima sud može poništiti vašu transakciju.

Ako je prodavac naslijedio stan, drugi nasljednici koji imaju pravo na njega mogu se iznenada pojaviti i svoja prava osporiti na sudu.
Ako je prodavač proglašen neuračunljivim i registriran u psihijatrijskoj klinici ili klinici za liječenje droga, transakcija se proglašava nezakonitom i gubi pravnu snagu.
Prilikom prodaje stana po punomoći, punomoćje se može opozvati u svakom trenutku. U suštini, ispada da ste sklopili posao sa osobom od poverenja koja nije imala pravo da proda stan. U ovom slučaju zakon neće biti na vašoj strani.
Ako su određene kategorije lica prijavljene i privremeno otpuštene iz stana, onda imaju zakonsko pravo da u njemu žive. To može biti:
- lica koja su trenutno u zatvoru;
- lica koja trenutno služe vojsku;
- osobe koje se trenutno liječe, na primjer, u psihijatrijskoj klinici;
- starije osobe koje trenutno žive u staračkom domu;
- djece koja se trenutno nalaze u obrazovnim ustanovama.
Ako takvih osoba ima, onda po isteku radnog staža imaju pravo da se vrate i podnose zahtjev za legalan boravak u stanu.
Ako djeca učestvuju u zajedničkom vlasništvu, onda imaju zakonsko pravo da traže svoj dio. Stoga je veoma važno imati dokumente koji potvrđuju odricanje od vlasničkog udjela. Na primjer, ako je stan kupljen uz korištenje materinskog kapitala, tada dijete po defaultu učestvuje u zajedničkom vlasništvu.
Za stan se mogu prijaviti i druge osobe. Na primjer, supružnici, ako je stan kupljen tokom braka. Imovina se smatra zajedničkom i nakon razvoda se dijeli na pola, tako da supružnici imaju jednaka prava na stan, osim ako druge opcije nisu određene drugim ugovorom.
Ako su maloljetna djeca bila prijavljena u stanu, onda je zakon uvijek na strani njihovih interesa. Čak i ako se stan proda, djeca će imati zakonsko pravo da u njemu žive.
Ako je stan bio u zalogu u vrijeme transakcije, onda zajmodavac ima zakonsko pravo na njega ako se prekrše uslovi navedeni u ugovoru. Ako dođe do nesuglasica, zakon opet neće biti na vašoj strani.
Ako je stan bio opterećen (uhapšen, hipoteka, najam, zakup), onda se u budućnosti transakcija može proglasiti nevažećom ili se druga lica mogu prijaviti da žive u njemu:
- ako je stan dat u zakup po ugovoru, onda zakupac ima pravo živjeti u njemu do kraja roka zakupa, uprkos činjenici da je stan prodan;
- ako je stan bio u pritvoru u vrijeme transakcije, transakcija se proglašava nevažećom. Predmet možete prodati tek nakon što je zapljena ukinuta;
- Ako je sadašnji vlasnik sklopio ugovor o zakupu sa trećim licem, onda nakon njegove smrti, prema zakonu, stan postaje vlasništvo obveznika zakupnine, pa će vaš ugovor biti nevažeći.
Ako je postojao dug za komunalne usluge, on nije plaćen, a ova tačka je propuštena u ugovoru, tada se sve obaveze plaćanja duga prenose na novog vlasnika stana.
Ako je u stanu izvršena neovlaštena, neovlaštena pregradnja i ugovor je potpisan, ako se ta činjenica otkrije, novi vlasnik će platiti kazne i legitimirati preuređenje. Također, od novog vlasnika može se tražiti da stan vrati u prvobitno stanje, što će povlačiti dodatne troškove.

U stvari, postoji mnogo mogućih situacija. Da biste se zaštitili od neugodnih posljedica, prilikom samostalnog kupovanja stana morate pažljivo provjeriti čistoću transakcije.

Koje dokumente provjeriti prilikom kupovine stana

Da biste izbjegli gore navedene situacije, prije kupovine stana na sekundarnom tržištu morate sve ispravno i sveobuhvatno provjeriti. naime:

1. Provjerite potvrdu o upisu vlasništva nad stanom.

Šta možete saznati:

Koliko puta je potvrda izdata sadašnjem vlasniku Razlozi mogu biti gubitak prethodne potvrde, otplata hipoteke i sl.
Dokument koji daje osnov za upis prava svojine.Osnov za posjedovanje stana može biti ugovor o kupoprodaji, poklonu, zamjeni, privatizaciji, potvrda o nasljeđu, odluka suda i sl. Ovisno o osnovi, stan se dodatno provjerava čistoća prilikom kupovine.
Podaci o prodavcu: puno ime, podaci o pasošu. Prilikom provjere možete saznati da li je prodavac oženjen ili razveden.
- ako je prodavac oženjen, morate dobiti pismenu saglasnost supružnika za prodaju imovine;
- ako je prodavac ranije bio u braku, potrebno je da saznate da li je stan kupljen u to vrijeme. Ako je stan kupljen u braku, tada se imovina priznaje kao zajednička imovina, a drugi supružnik ima zakonsko pravo da traži polovinu. U ovom slučaju potrebno je pribaviti pismeno odricanje od vlasničkih prava od drugog supružnika.
Koliko vlasnika ima stan?Ako ima više vlasnika, onda svi trebaju biti uključeni u transakciju.
Naziv pravnog objekta (odnosno status: stan, soba, prostor), adresa lokacije i neke karakteristike.
Prisustvo bilo kakvog tereta registrovanog zakonom.

2. Provjerite osnovnu dokumentaciju za upis prava svojine.

Šta možete saznati:

Po kom osnovu je sadašnji vlasnik stekao vlasništvo nad stanom: da li ga je kupio, dobio na poklon ili u nasljeđe i tako dalje. Na osnovu ovih informacija možete provjeriti moguće prisustvo drugih legitimnih podnositelja zahtjeva za stan.
Činjenica državne registracije ugovora. Potrebno je proučiti sam ugovor, jer može ukazati na razloge zbog kojih vlasnik gubi pravo na imovinu. Na primjer, u ugovoru je stajalo da novi vlasnik mora platiti punu cijenu stana do određenog datuma. U slučaju kršenja ovog uslova, lišava se prava svojine. Može se ispostaviti da vam stan prodaje osoba koja je stvarno lišena vlasništva nad stanom i nema pravo da ga uopće prodaje.
Obratite pažnju na datum stupanja na snagu ugovora. Ako je stan nedavno kupljen, a novi vlasnik ga već prodaje, to bi vas trebalo upozoriti. Pripazite i ako je prodavac nedavno dobio stan na poklon ili u nasljeđe od osobe koja mu nije u rodbini.

3. Provjerite izvod iz Jedinstvenog državnog registra (jedinstveni državni registar imovinskih prava).

Prije kupovine važno je provjeriti historiju stana. Da bi to učinio, prodavac mora zatražiti izvod iz Jedinstvenog državnog registra, iz kojeg možete saznati koje su transakcije izvršene i kada u vezi s predmetom koji se prodaje.

Šta možete saznati:

Prisustvo imovinskih sporova Ako je u toku sudski postupak protiv imovine, to znači da neko drugi polaže pravo na nju. U tom slučaju preporučljivo je ili odbiti transakciju ili sačekati do kraja suđenja i pribaviti sudsko mišljenje da je vlasnik zakonski vlasnik i da se prava drugih osoba na stan ne mogu zadovoljiti.
Učestalost transakcija u vezi sa nekretninom koja se prodaje Ukoliko se stan često preprodaje, a u njemu niko ne živi duže vreme, kupac treba da bude oprezan sa transakcijom.
Prisustvo zapljene stambenog prostora, druga ograničenja ili zabrana transakcija u vezi s tim.
Zastarelost sudskih postupaka i sklapanja raznih transakcija u vezi sa stanom Prema ruskom zakonodavstvu, maksimalni rok za proglašenje transakcije nezakonitom je 3 godine. Mogu nastati situacije kada je sadašnji vlasnik stekao vlasnička prava na osnovu sudske odluke, koju mogu osporiti druga lica u roku od tri godine. A ako od odluke suda nisu protekle tri godine, vlasnik može izgubiti pravo na imovinu, što znači da se vaša transakcija s njim može smatrati nezakonitom. Ako je prošlo više od tri godine od završetka transakcije, onda možete biti manje-više mirni.
Ukoliko stan nije upisan u Jedinstveni državni registar, to potvrđuje njegovu pravnu čistoću, jer u vezi sa ovim objektom od momenta privatizacije nisu preduzete nikakve radnje.

4. Provjerite katastarski pasoš i tehnički plan stana.

Provjeravamo katastarski pasoš i tehnički plan kako bismo bili sigurni da vam prodaju postojeću nekretninu i da su svi dokumenti istiniti. Da biste provjerili, morate kontaktirati svoj lokalni BTI (biro za tehnički inventar) i zatražiti relevantne dokumente.

Šta možete saznati:

Karakteristike i adresa stana. Potrebno ih je uporediti s podacima navedenim u vlasničkom listu kako biste bili sigurni da su vam predočeni dokumenti za ovaj konkretni objekt.
Prisutnost preuređenja i njegova zakonitost. Prema ruskom zakonodavstvu, svako preuređenje i rekonstrukcija stana mora biti dogovoreno sa lokalnim vlastima i imati pravnu snagu. U suprotnom, neovlaštena pregradnja je izjednačena sa administrativnim prekršajem, što povlači administrativnu kaznu u vidu novčanih kazni. Ako je u trenutku kupovine ovaj trenutak bio propušten, a stanovanje je kupljeno uz neovlašteno preuređenje, sva odgovornost pada na novog vlasnika.

5. Provjerite pasoš i identitet prodavca.

Da biste bili sigurni da imate posla sa zdravim i zdravim građaninom koji poštuje zakon, morate provjeriti njegove podatke. Prodavac se može ispostaviti ili kao banalan prevarant koji pokušava dobiti novac od vas za stan bez pravnog osnova, ili neko sa psihičkim problemima. U takvim slučajevima, transakcije se lako prepoznaju kao nevažeće.

Šta možete saznati:

Detalji o prodavcu. Provjerom pasoša možete saznati da li je prodavac oženjen, ima li djece, gdje je prijavljen i tako dalje. Na osnovu ovih podataka možete se raspitati o prisustvu trećih zakonskih podnosilaca zahtjeva za stan (supružnik, djeca). Da biste provjerili autentičnost vašeg pasoša, možete kontaktirati ured za pasoše.
Prodavac ima mentalne smetnje. Da biste saznali ovu činjenicu, potrebno je da dobijete potvrdu od lekarske i psihijatrijske ambulante i da se uverite da prodavac nije registrovan. Druga mogućnost je da se obavi ljekarski pregled i pribavi odgovarajuću potvrdu o uračunljivosti od prodavca. Potvrde iz takvih institucija izdaju se licu koje se lično provjerava. Takođe možete tražiti da vidite svoju vozačku dozvolu. Ako se ne pronađu, morate biti oprezni i pažljivo izvršiti takvu provjeru. Osim toga, možete razgovarati sa komšijama, pitati o prodavcu, njegovom načinu života, hobijima i tako dalje. Ako je transakcija obavljena sa osobom koja je registrovana u psihoneurološkom dispanzeru, ona se lako može proglasiti nevažećom zbog činjenice da je prodavac nekompetentan i da ne može da odgovara za svoje postupke.
Autentičnost i valjanost punomoćja. Ako prodavac postupa na osnovu punomoći vlasnika, prvi korak je da se sastane sa vlasnikom stana i uvjeri se u njegovu namjeru da proda nekretninu. Punomoćje mora biti ovjereno kod notara i trenutno ima pravnu snagu. Može doći do situacije da vam osoba od povjerenja pokaže punomoćje, ispravno sačinjeno i ovjereno kod notara, ali ga je osoba koja je izdala punomoćje opozvala. U ovom slučaju, transakcija se može smatrati nezakonitom, jer ova osoba nije imala nikakva prava na prodaju objekta. Da biste provjerili autentičnost i valjanost punomoći, možete se obratiti direktno notaru koji ju je ovjerio i sve lično provjeriti.

6. Provjerite ima li drugih kandidata za stan.

Važno je znati da se ne možete prijaviti samo za vlasništvo, već i za život u stanu. Da biste isključili prisustvo takvih osoba, potrebno je zatražiti izvod iz matične knjige, i to prošireni. Izdaje se uz naknadu i sadrži potpune informacije.

Šta možete saznati:

Broj osoba upisanih u stanu i sa kojima su međusobno povezani.
Ko je otpušten i gdje? Prilikom otpuštanja iz trenutnog mjesta stanovanja, mora se navesti mjesto otpuštanja ovih lica.
Da li otpuštena lica i dalje imaju pravo na boravak u ovom stanu?
Prisustvo osoba koje su privremeno otpuštene iz stana. Ovo je važna tačka. Postoji kategorija osoba koje mogu biti privremeno otpuštene iz stana zbog odlaska (npr. u zatvor, u vojsku, na dugotrajno liječenje u psihijatrijsku ustanovu, ustanovu za liječenje od droga) i tada imaju zakonsko pravo na vrati se u stan i živi u njemu.

7. Provjerite prisustvo zakonskih nasljednika stana.

Ukoliko je stan naslijeđen, potrebno je saznati da li ima drugih zakonskih nasljednika. Da biste to učinili, potrebno je da zatražite izvod iz notarske knjige od notara koji je otvorio zaostavštinu i vodio posao.

Šta možete saznati:

Prisustvo drugih zakonskih nasljednika koji mogu potraživati stan. Ako se pojave nakon sklapanja posla, mogu osporiti svoja prava na sudu i zakon će biti na njihovoj strani.
Dostupnost pismenog odbijanja nasljeđa ako je bilo drugih nasljednika.

8. Provjerite dugovanja po računima za komunalije.

Obično, kada se nekretnina proda, sve dugove za komunalije mora otplatiti trenutni vlasnik. Da biste provjerili nepostojanje dugova, potrebno je kontaktirati upravu kuće ili računovodstvo HOA i dobiti odgovarajuću potvrdu. Prodavac ga mora primiti i predočiti kupcu.

Morate znati da dugovi za struju često nisu prikazani u ovoj potvrdi. Stoga morate nabaviti poseban certifikat.

Prilikom sklapanja transakcije sporazumnim dogovorom strana, neizmireni dugovi mogu biti uključeni u cijenu stana. Tada će kupac morati platiti trošak stana uz smanjenje iznosa dugova koje se naknadno obavezuje platiti.

Pod uslovom da dug otplaćuje sam prodavac, u ugovor mora biti uključena klauzula da ako se utvrde neplaćeni dugovi, prodavac se obavezuje da ih plati.

Nije dovoljno imati dokumente pri ruci i vizuelno ih pregledati. Da biste provjerili čistoću transakcije, potrebno je utvrditi pouzdanost, autentičnost i pravnu snagu ovih dokumenata kako ne bi došlo do problema u budućnosti.

Zatražite od prodavca originalne dokumente.
Sve potvrde moraju biti odštampane na posebnim pečatiranim obrascima.
Provjerite ima li potpisa i pečata u obaveznim poljima.
Zatražite od prodavca dozvolu za pravljenje kopija dokumenata.
Ispravke, mrlje i brisanja pomoću lektora nisu dozvoljeni u dokumentima. Ako postoje ispravke, one moraju biti ovjerene posebnim frazama i potpisom ovlaštenih osoba.
Provjeravajte podatke na različitim dokumentima međusobno. Da li podaci o vlasničkom pasošu i tehničke karakteristike predmeta prodaje odgovaraju različitim dokumentima?
Za veću pouzdanost, zatražite kopije dokumenata za stan od Rosreestra.
Ne ustručavajte se komunicirati sa susjedima prodavca, sa notarom koji je ovjerio dokumente, sa licima koja su izdala određene potvrde u Vašem odsustvu, kako biste otklonili mogućnost krivotvorenja i razjasnili ugled prodavca.
Ako radite s osobom od povjerenja, pažljivo provjerite punomoćje i provjerite da li je opozvano.
Ne ustručavajte se zatražiti lični sastanak sa vlasnikom stana i sa učesnicima u zajedničkom vlasništvu.
Provjerite svoj vjenčani list. Zahtijevajte pismeni sporazum od vašeg supružnika (sadašnjeg i bivšeg) za prodaju stana. Ugovor mora biti ovjeren kod notara.
Obratite pažnju na datum potvrda, izjava i drugih dokumenata koje vam prodavac predočava. Mnogi takvi dokumenti imaju ograničen rok važenja.
Ukoliko je stan ranije bio opterećen, zatražite pismenu ispravu od tereta u kojoj se navodi da nema potraživanja prema ovom objektu.
Provjerite svoje račune za komunalije iz prethodnih nekoliko mjeseci.

Ako prodavac daje prikrivene odgovore na vaša pitanja, izbegava, odbija i ne želi da vam dostavi tražena dokumenta, razmislite o njegovom poštenju i integritetu. Respektabilnom prodavcu koji prodaje stan na sekundarnom tržištu neće biti teško da pribavi potrebne potvrde i izvode od raznih institucija, tim više što je odgovornost za plaćanje takvih dokumenata na kupcu.

Ako se nekretnina nalazi, onda po novim pravilima Ugovor mora biti ovjeren kod notara.

Zatim se dokument dostavlja Rosreestru zajedno s ostatkom papirologije. Strane u transakciji to mogu učiniti lično ili ih prenijeti preko multifunkcionalnog centra. Što se tiče prijenosa novca, vlasnik stana i kupac se o tome moraju unaprijed dogovoriti. Novac može biti prenose na tekući račun, predaju lično ili putem sefa.

Dodatni troškovi strana u transakciji se razlikuju. Ukoliko postoji potreba za javnobilježničkim uslugama, kupac ih plaća. Približni trošak je oko 1% cijene stana. Obje strane moraju platiti državnu taksu za registraciju ugovora, dijeleći iznos između sebe.

Takođe, prodavac mora platiti od primljenog iznosa ako mu je imovina pripadala manje od 5 godina.

Dokumentacija

Ugovor o kupoprodaji mora biti sastavljen prema pravilima utvrđenim građanskim zakonodavstvom. Dokument mora da sadrži bitne uslove:

adresu na kojoj se imovina nalazi;
karakteristike nekretnine (snimka, pod, itd.);
Cijena;
podatke o vlasniku;
Uvjeti plaćanja.

Preporučljivo je to priložiti uz ugovor.

Za završetak transakcije, strane su dužne dostaviti:

lični dokumenti;
dokumenti koji potvrđuju vlasništvo prodavca;
punomoćje (ako je potrebno);
prijava (za registraciju ugovora);
potvrdu o uplati dažbine;
dodatni papiri.

Dodatni dokumenti uključuju saglasnost suvlasnika ili organa starateljstva za transakciju. Kupac ima pravo zahtijevati od vlasnika stambenog prostora:

potvrdu EIRC-a (o odsustvu);
potvrda o registraciji

Napomena: ukoliko vlasnik stana odbije da pokaže ove papire, postoji mogućnost prevare sa stanom.

Pravila kupovine

Transakcije nekretninama uvijek treba obavljati polako, promišljajući svaki korak. Postoji mnogo načina za prevaru kupaca koji na prvi pogled izgledaju potpuno legalni. Stoga, prilikom kupovine stana na sekundarnom tržištu, morate se pridržavati sljedećih pravila:

Plaćanje. Prodavac može zahtijevati mali iznos unaprijed i ima sve razloge za to. Za kupca, avans je garancija da posao „neće propasti“. Ali advokati ipak savjetuju sklapanje unaprijed dogovora, koji će kupcu omogućiti da povrati novac u slučaju nepredviđenih okolnosti. Dokument također mora sadržavati informacije o kaznama za odbijanje transakcije.
Ukoliko se strane odluče da sklope prethodni ugovor, to je takođe neophodno sastaviti poseban zahtjev o tehničkom stanju stana. Uz njega su priložene fotografije i drugi dokumentarni dokazi.
Prenosom avansa prodavcu, kupac mora primiti. Ona je ta koja potvrđuje prijem novca od strane prodavca, a ne unapred dogovor.
U sledećoj fazi, kupac mora započeti proceduru pripreme dokumenta. Ako se radi o stanu, spisak potrebnih papira će dostaviti banka.

Nijanse

Pregovori s prodavcem trebali bi uključivati ne samo prijenos novca, već i rješavanje drugih važnih pitanja:

Kada je prodavac i članovi njegove porodice?
Kada će fizički napustiti stambeni prostor (ako prodavac živi u stanu)?
Šta će prodavac ostaviti u prostorijama za kupca?
Koliko će vremena trebati bivšem vlasniku da ukloni predmete?

Sva ova i druga važna pitanja moraju riješiti strane u transakciji prije zaključenja bilo kakvih službenih dokumenata.

Pomoć: ovo posebno vrijedi za odjavu stanovnika, jer nakon prodaje i kupovine ovaj postupak može potrajati. A novi vlasnik će morati sam da otpisuje strance.

Transakcije nekretninama često propadaju jer vlasnik stana diže cijenu. Kupac ima nekoliko opcija:

Odbijte kupovinu.
Insistirajte na staroj cijeni. Dobar argument u ovom slučaju je prethodni dogovor. Može se koristiti kao dokaz o nedoličnom ponašanju prodavca tokom pravnog postupka.
Saglasni sa povećanjem cijene.

Za informaciju: nesavjesni trgovci nekretninama često su uključeni u podizanje cijena, a vlasnik stambenog prostora toga nije ni svjestan. Stoga advokati preporučuju da se o ovom pitanju razgovara samo s prodavcem.

Rizici. Kako izbjeći prevaru

Takva transakcija ima neke zamke kojih kupac mora biti svjestan:

. Kupoprodaju je potrebno obaviti kod provjerenog vlasnika tek nakon detaljne provjere dokumentacije. Studija slučaja: N. je kupio stan po punomoći, koju je vlasnik K. izdao na ime M. Ali nakon kompletiranja dokumentacije ispostavilo se da je K psihički bolesna i da nema pravo da obavlja takve transakcije. Ugovor je raskinut.
Učešće pravnih lica u transakciji. Kupac treba da bude oprezan ako je prodavac nekretnine organizacija.
Stan je kupio prodavac. Po zakonu, takvo stanovanje se upisuje na ime svih članova porodice, uključujući i djecu. A sa djecom moraju biti prijavljeni u drugom stambenom prostoru. Ako prodavac zanemari ovo pravilo, transakcija se može smatrati nezakonitom.
Vlasnik nekretnine je djelimično nesposoban građanin. Najčešće takav prodavač pati od alkoholizma, ovisnosti o drogama ili blagih psihičkih poremećaja. On može sklapati transakcije, ali njegovo zdravstveno stanje može dovesti do tužbe za poništavanje prodaje od strane njegovih rođaka.
Oba supružnika su vlasnici imovine. Obavezno notarski ovjereni pristanak muža ili žene na transakciju.
Količina. Studija slučaja: stan je zavještan u jednakim dijelovima bratu i sestri. Ali brat je nezakonito prodao imovinu, a da nije obavijestio svog rođaka. Kao rezultat toga, sud je posao proglasio nezakonitim i zatražio vraćanje imovine. Kupac je u ovom slučaju ostao oštećeni.
Dostupnost . Stan može biti pod hipotekom i sl.
. Novi vlasnici će morati otkloniti njegove posljedice (platiti kaznu ili izvršiti popravke).
Nekretnina se nalazi u. Suvlasnici imaju pravo preče kupovine udjela prodavca. Stoga se posao može izvršiti tek nakon njihovog odbijanja. Kršenje ovog pravila će dovesti do sudskog postupka, a sud će biti na strani suvlasnika.
Kuća je na listi za preseljenje. Zakonom je zabranjena prodaja stanova u takvoj zgradi privatnim licima.

Ovo su glavne tačke na koje kupac mora obratiti pažnju prije kupovine kuće. Svaka alarmantna činjenica trebala bi ga natjerati da još jednom provjeri priložena dokumenta ili nastavi dalje traženje stana.

Pitanja i odgovori

Kako provjeriti historiju stana prije kupovine?

Odgovor: Prvo trebate utvrditi identitet prodavca. Da bi to učinili, provjeravaju se njegov građanski pasoš i dokumenti za stan. Podaci o pasošu mogu se provjeriti na web stranici migracione službe. Sa stanom je još lakše - morate naručiti izvod iz Rosreestra.

Kako se zaštititi kada obavljate transakciju putem proxyja?

Odgovor: Prvo, punomoćje za obavljanje ove vrste pravne radnje mora biti notarizovano. Autentičnost ovjere može se provjeriti u Spark sistemu. Drugo, važno je otkriti zašto vlasnik ne prodaje nekretninu lično. Kupac mora obratiti pažnju na datum zaključenja dokumenta. Ako rok važenja nije određen, onda punomoćje važi samo 1 godinu. Ako je moguće, preporučljivo je komunicirati sa vlasnikom stana bez njegovog ovlaštenog predstavnika.

Znajući kako kupiti kuću na sekundarnom tržištu, lako se zaštititi od prevaranata. Najvažnije je ne žuriti, očekujući doček, već pažljivo provjeriti dokumente i uzeti u obzir moguće rizike.

O rizicima i pravilima kupovine stambenog prostora na sekundarnom tržištu - lično mišljenje na blogu Romana Grineva.

Kako sami provjeriti čistoću stana prilikom kupovine, suštinu provjere rizika, kako to učiniti (sa pravnim primjerima), dokumente koje treba provjeriti, video od odvjetnika o rizicima, nijansama i karakteristikama provjere.

Imati novac za kupovinu stana je samo pola bitke. Drugo je znati kako ih ne izgubiti i kako ih isplativo uložiti. Ako naučite kako provjeriti zakonsku čistoću stana, tada će vam barem biti zagarantovan miran san.

Ali u svakom slučaju, ako se ne usuđujete sami provjeriti svu dokumentaciju o pravnoj čistoći stana jer jednostavno niste sigurni u svoje znanje, konsultujte se sa advokatom, besplatno je.

Kako provjeriti čistoću stana prilikom kupovine: faze

provjeriti vlasništvo nad stanom

Potvrda o registraciji vlasništva
Baza dokumenata
Katastarski pasoš i tehnički plan
Punomoćje

verifikacija vlasnika stana

Pasoš
Sertifikat IPA
Dostupnost ostalih kandidata za stan
Dugovi stanova

Načini da sami provjerite čistoću stana kada ga kupujete

Faza 1

Provjera vlasništva nad stanom (video)

Koje dokumente provjeriti

1. Prvi i glavni dokument za provjeru pravne čistoće stana je Potvrda o registraciji vlasništva. Sam po sebi, nema nikakvu pravnu snagu, jer samo obavještava gdje tražiti podatke o vlasniku i stanu. Ali pruža i vrijedne informacije.

Iz sertifikata možete saznati:

1. Koliko puta je certifikat izdat trenutnom vlasniku?

Na primjer, može ga primiti nekoliko puta tokom cijelog perioda vlasništva stana. Razlozi mogu uključivati gubitak potvrde, poništenje hipoteke, greške u registru itd.

2. Dokument kojim se potvrđuje vlasništvo sadašnjeg vlasnika stana. Razloga može biti mnogo: privatizacija, kupoprodaja, sudska odluka, nasljeđivanje itd. U zavisnosti od toga šta je tačno bio osnov za sticanje vlasništva nad stanom, dodatno ćete provjeriti stan.

Na primjer, ako je osnova vlasništva bila privatizacija, onda treba provjeriti da li su svi članovi porodice, posebno maloljetnici, učestvovali u njoj ili su napisali odbijanje. Inače, po zakonu imaju pravo da žive u stanu doživotno.

I malo je vjerovatno da će vam se takvo susjedstvo svidjeti nakon kupovine stana.

Provjera prisustva drugih podnositelja zahtjeva za stan

Ko još može polagati pravo na stan prodavca, osim vlasnika navedenog u Potvrdi ili osnovnom dokumentu.

Prije svega, to su rođaci vlasnika (roditelji, supružnici, braća, sestre), koji su zbog nastalih okolnosti privremeno iseljeni iz stana. Na primjer:

oni koji su otišli da služe vojsku radi obaveznog služenja
stariji roditelji smješteni u starački dom
zatvorenici koji su osuđeni i izdržavaju kaznu u mjestima koja nisu tako udaljena
djeca koja su raspoređena na školovanje u specijalne škole ili specijalne obrazovne ustanove
pacijenti koji se liječe kao bolnički pacijenti u neuropsihijatrijskoj bolnici.

Kako prepoznati privremeno otpuštene

Pomoći će vam izvod iz matične knjige, koji može naručiti i dobiti samo vlasnik. Više o tome pročitajte u članku Kako uzeti izvod iz matične knjige.

Provjera nasljednika

Ukoliko je u Potvrdi navedeno da je vlasnik stekao vlasništvo nasljeđem, saznajte da li još uvijek ima kandidata za stan koji kupujete. Da biste to učinili, obratite se notaru koji je otvorio zaostavštinu i uzmite od njega izvod iz notarske knjige.

Iz izvoda će vam biti jasno da li su ostali rođaci napisali odbijanje nasljedstva ili ne.

3. Prezime, ime i patronim, kao i podaci iz pasoša vlasnika, njegove godine.

Ništa manje vrijedne informacije koje će Vam pomoći da spriječite potraživanja na stan od strane drugih osoba koje na njega imaju pravo nakon što ga kupite.

Na primjer, prezime u potvrdi i pasošu vlasnika može se razlikovati ako se udala i promijenila prezime. To znači da morate provjeriti da li vaš bivši supružnik ima pravo na stan i, ako ima, od njega dobiti ovjerenu saglasnost za prodaju.

Postoje još neke nijanse koje vam ove informacije omogućavaju da provjerite - one utječu na suspenziju transakcije.

4. Potvrda će pokazati kakvo pravo ovaj vlasnik ima na stan čiju čistoću provjeravate. Ova tačka u Potvrdi će vam dati do znanja da li ovaj stan ima jednog ili više vlasnika, te koga još uključiti u transakciju.

Na primjer: ako je naznačeno “vlasništvo u 1/2 udjela” ili zajednička ili zajednička, to znači da postoje drugi suvlasnici sa kojima se trebate upoznati i oni moraju biti prisutni na transakciji.

5. U sertifikatu je jasno navedeno koju nekretninu kupujete: stan, sobu ili sobu u delu. Nemojte da vas zavara cijena stana, jer ovisno o vrsti nekretnine postoji odgovarajuća cijena. One. Soba bi očigledno trebala koštati manje od stana.

Na primjer, prodaje se punopravni “hotel”, odnosno mini-apartman po odgovarajućoj cijeni. I gledajući Certifikat, shvatite da ne piše “stan”, već “soba”. To znači da bi cijena takvog "stana" već trebala biti znatno niža.

Saznajte više o tome kako provjeriti čistoću stana i više u 10 videa

6. U potvrdi je naznačen datum upisa vlasništva, a samim tim i rok zastarelosti vlasništva nad stanom. Ovo vam ne čini ni hladnim ni vrućim, ali ako vlasnici insistiraju na izvođenju transakcije od “miliona dolara”, onda možda samo gledaju na pogrešan datum.

Na primjer, izdavanje potvrde i registracija vlasništva mogu biti različito datirani.

7. Tereti i istorijat prometa na stanu. U Potvrdi možda nije direktno navedeno da na stanu postoje tereti, ali ih treba provjeriti. Da biste to učinili, morate uzeti izvod iz Jedinstvenog državnog registra iz najbliže podružnice MFC-a ili podružnice Rosreestra.

Također ćete naučiti povijest transakcija za stan iz izvoda iz Jedinstvenog državnog registra, ali ovu opciju može koristiti samo sam vlasnik.

Osnovni dokument i ono što možete saznati

Može biti mnogo vrsta dokumenata, ovisno o tome kako je vlasništvo stečeno. Da li je to bila privatizacija, kupoprodaja, zamjena ili zakup, sudski nalog ili ugovor o udjelu.

Ali na ovaj ili onaj način, postoje općenite informacije koje trebate pogledati ako odlučite provjeriti vlasništvo nad stanom:

Osoba navedena u dokumentu je ista kao i ona koja vam nudi kupovinu stana
Da li on jedini ima pravo na prodaju stana?
Osnovni dokument je da li je original ili kopija i da li dokument ima plave pečate organa za registraciju.

Na primjer, stanovi za koje je vlasništvo stečeno prije 1996. moraju imati dva pečata BTI (Biroa za tehnički inventar), a nakon 1998. - pečate organa Rosreestra.

Ovo su dva glavna dokumenta na osnovu kojih možete provjeriti pravnu čistoću stana prilikom kupovine.

Katastarski pasoš i tehnički plan će također pomoći

Katastarski pasoš i tehnički plan sa objašnjenjem pomoći će vam da saznate da li je u stanu bilo preuređenje i da li je legalizirano. Ako prilikom pregleda stana i upoznavanja sa tehničkim planom uočite nedosljednosti u rasporedu, ne ustručavajte se provjeriti kod vlasnika zašto one postoje i gdje se nalaze dokumenti o legalnoj preuređenju.

Ovo je važna stvar, posebno ako kupujete stan pod hipotekom, jer banka možda neće odobriti stan sa neovlaštenom pregradnjom. Osim toga, ako preuređenje nije legalizirano, onda ćete ga nakon kupovine morati legalizirati (što podrazumijeva vrijeme i dodatni gubitak), odnosno vratiti sve u prvobitno stanje.

Prodajem punomoćje

Ukoliko se odlučite za kupovinu stana putem punomoći, uvjerite se da je ona važeća. Činjenica je da ga vlasnik može u svakom trenutku opozvati.

Faza 2

Provjera vlasnika (video)

1. Vlasnički pasoš je glavni dokument za vas prilikom provjere vlasnika stana. Iz pasoša možete saznati podatke kao što su godine vlasnika, sastav njegove porodice, važeći ili raskinuti brakovi. Kako će vam ovo pomoći? Na primjer, postojat će razlog za pitanje. Da li djeca navedena u pasošu imaju pravo na stan?

Na primjer, kada je vlasnik kupio stan, koristio je hipoteku, pa je otplaćivao i koristio materinski kapital, što znači da i djeca imaju udio u stanu po defaultu. Vlasnik možda ni ne razmišlja o tome, ali vi biste trebali.

2. Uvjerenje od PND (psiho-neurološke klinike)

Pomoći će vam ako provjeravate pravnu čistoću stana koji se prodaje na sniženju, jer su vlasnici marginalni (narkomani ili alkoholičari). Ne škodi da ih zamolite da uzmu sertifikat.

Međutim, treba imati na umu da oni možda i nisu registrovani, iako su u stvari „smetnuti s uma“ i samo ih sud ima pravo priznati nenadležnim. Ali biće suvišno da igrate na sigurno.

Ako je vlasnik (suvlasnik) upisan u PND, onda je bolje odbiti kupovinu - bit će proglašena nevažećom!

3 Provjera dugova stana
Na tržištu nekretnina odavno postoji ustaljeni običaj: prije prodaje stana vlasnik mora platiti sva dugovanja za komunalne račune za stan koji se prodaje.

Kako bi dokazao nepostojanje dugova, kupcu dostavlja dokument, tzv. Potvrda o prodaji koja sadrži ove informacije.

Dobija potvrdu od uprave zgrade ili računovodstva svog HOA. Istovremeno, treba znati da podaci o dugu za električnu energiju često nisu navedeni u Potvrdi o prodaji. S tim u vezi, amandman o nepostojanju dugova za struju mora se uzeti posebno.

Dodatne uplate:

TV
Internet
fiksni telefon (ako ga imate)
interfon

Obavezno naznačite u kupoprodajnom ugovoru da prodavac prenosi stan na vas bez duga. Ako se pokaže drugačije, on će biti dužan da ih plati

Ako prodavac nije u mogućnosti sam da izmiri svoje dugove, na primjer, ako stan kupujete od marginalnih kupaca, onda je potrebno da iznos dugova koje plaćate bivšem vlasniku uračunate u cijenu stana i to navedite u kupoprodajnom ugovoru.

Inače, kupci često imaju pitanje, na primjer, da li je prodavac platio sva dugovanja za komunalne račune prije transakcije. Pristali ste na dogovor, zatim upis vlasništva i prijenos ključeva od stana traje npr. 1 mjesec.

Finalni video

Ko bi u ovom slučaju trebao plaćati komunalije? Na kraju krajeva, kupac je već vlasnik stana, ali je prodavac zapravo živio u njemu 1 mjesec!

Danas ste naučili kako samostalno provjeriti čistoću kuće za kupca, koje dokumente tražiti od vlasnika da provjerite zakonsku čistoću stana.

Srećna kupovina!